Vendre un appartement : quels diagnostics sont obligatoires ?

Vous mettez en vente votre appartement ? Le dossier de diagnostic technique (DDT) fait partie des premières choses à préparer. Il est annexé à la promesse de vente, et certains éléments, comme la classe énergétique, doivent même apparaître dès l'annonce. Bonne nouvelle : pour un appartement, la liste est assez simple à établir, à condition de connaître trois informations sur votre bien.

Les trois questions qui déterminent votre liste

1. Quand le permis de construire de l'immeuble a-t-il été délivré ? Avant 1949, le diagnostic plomb est obligatoire. Avant le 1^er juillet 1997, c'est le diagnostic amiante.
2. Quel âge ont les installations d'électricité et de gaz ? Au-delà de 15 ans, elles doivent être contrôlées.
3. Où se trouve l'immeuble ? La commune et l'adresse exacte déterminent le contenu de l'état des risques et l'éventuelle obligation d'un état termites.

Vous trouverez la date de construction dans votre titre de propriété. Pour l'âge des installations, un certificat de conformité ou une facture de rénovation complète fait foi.

Les diagnostics toujours exigés

Le DPE

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour toute vente. Sa classe, de A à G, et l'estimation des dépenses annuelles d'énergie doivent figurer dans l'annonce. Il est valable 10 ans, mais les DPE réalisés avant le 1^er juillet 2021 ne sont plus valables aujourd'hui.

Le mesurage loi Carrez

Pour tout lot de copropriété de plus de 8 m², la superficie loi Carrez doit être indiquée dans la promesse et l'acte de vente. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acheteur peut réclamer une baisse de prix proportionnelle pendant un an.

L'état des risques et pollutions

L'ERP informe l'acheteur des risques naturels, technologiques et miniers auxquels l'immeuble est exposé, du potentiel radon et des éventuels sinistres indemnisés. Il doit avoir moins de 6 mois à la signature.

Les diagnostics qui dépendent de votre immeuble

D'autres documents peuvent s'ajouter selon la situation, comme l'état des nuisances sonores aériennes si l'appartement se trouve dans le plan d'exposition au bruit d'un aéroport.

Et les parties communes ?

Les diagnostics du vendeur portent sur les parties privatives de son lot. Les parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires : dossier technique amiante (DTA), constat plomb des parties communes, diagnostic technique global ou plan pluriannuel de travaux selon l'immeuble. Le notaire les demandera au syndic, avec les autres documents de copropriété. Pensez à les réclamer tôt, car les délais de réponse des syndics peuvent être longs.

Qui paie et à quel moment ?

Les diagnostics sont à la charge du vendeur. Le bon moment pour les faire réaliser est la mise en vente, avant même les premières visites :

• le DPE est indispensable pour publier l'annonce ;
• l'état des risques doit être communiqué dès la première visite ;
• un dossier complet évite qu'un acheteur ne découvre une mauvaise surprise au moment du compromis et ne renégocie le prix.

Attention aux diagnostics à durée courte : l'état des risques et l'état termites doivent avoir moins de six mois à la signature de l'acte authentique. Si la vente traîne, ils devront être actualisés.

Que se passe-t-il si un diagnostic manque ?

Sans le diagnostic requis, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés sur le point concerné. Concrètement, si l'acheteur découvre par exemple de l'amiante non signalé, il pourra se retourner contre le vendeur. Pour le mesurage Carrez, l'absence de mention permet à l'acheteur de demander l'annulation de la vente. Et le notaire refusera en pratique de faire signer une promesse sans les diagnostics essentiels.