La loi Climat et résilience de 2021 a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement. Autrement dit, un logement trop énergivore n'est plus considéré comme décent, et ne peut donc plus être proposé à la location. Ce changement concerne directement de nombreux propriétaires en Île-de-France, où les petites surfaces anciennes obtiennent souvent un mauvais classement.
Le calendrier en résumé
| Classe du DPE | Interdiction de mise en location |
|---|---|
| G | depuis le 1er janvier 2025 |
| F | à partir du 1er janvier 2028 |
| E | à partir du 1er janvier 2034 |
Ce calendrier s'applique en France métropolitaine. Les seuils ont été fixés pour être relevés progressivement : l'objectif est qu'à terme, seuls les logements classés de A à D puissent être loués.
Quels baux sont concernés ?
L'interdiction s'applique aux nouveaux baux, mais aussi aux renouvellements et aux reconductions tacites de baux de location vide ou meublée de résidence principale, à compter de la date d'entrée en vigueur pour la classe concernée. Un bail en cours n'est pas rompu automatiquement : il continue de produire ses effets jusqu'à son échéance.
En revanche, le locataire d'un logement non décent peut demander au propriétaire de réaliser des travaux de mise en conformité, et saisir le juge si nécessaire. Le juge peut alors ordonner les travaux et réduire le loyer en attendant.
Le gel des loyers des logements F et G
Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté : ni lors d'une relocation, ni lors du renouvellement du bail, ni par la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers. Cette règle s'applique dès maintenant aux logements F, même s'ils peuvent encore être loués jusqu'en 2028.
Comment savoir où se situe votre logement ?
Tout repose sur le DPE en vigueur. Deux points à vérifier :
- la date du DPE : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables. Si votre dernier DPE est plus ancien, il faut en faire un nouveau ;
- sa fiabilité : un DPE réalisé avec des valeurs par défaut, faute de justificatifs, peut pénaliser un logement qui a pourtant été rénové. Factures d'isolation, notice de la chaudière, attestations de travaux : chaque justificatif compte.
Pour les logements de moins de 40 m², les seuils de calcul ont été ajustés en 2024 pour corriger un effet défavorable aux petites surfaces. Certains studios auparavant classés G ou F ont pu gagner une classe. Si votre DPE date d'avant cet ajustement, il peut être utile de vérifier son classement.
Quels travaux pour sortir de la classe G ou F ?
Les gains les plus importants viennent généralement de :
- l'isolation des murs, des combles ou du plancher bas ;
- le remplacement des fenêtres en simple vitrage ;
- le changement d'un mode de chauffage énergivore, par exemple d'anciens convecteurs électriques par une pompe à chaleur ou des radiateurs plus performants avec une régulation adaptée ;
- l'installation d'une ventilation efficace, souvent indispensable après des travaux d'isolation.
Dans un appartement en copropriété, une partie des solutions dépend de l'immeuble : isolation des façades, remplacement d'une chaudière collective. Il est alors utile de porter le sujet en assemblée générale. Des aides publiques, comme MaPrimeRénov', peuvent financer une partie des travaux sous conditions.
Notre conseil aux propriétaires bailleurs
N'attendez pas l'échéance du bail pour découvrir le classement de votre logement. Faites réaliser un DPE à jour, en rassemblant tous les justificatifs de travaux. Les recommandations du rapport vous indiquent les travaux prioritaires, et un nouveau DPE après les travaux permet de faire reconnaître l'amélioration. Pour un projet plus important, un audit énergétique, même facultatif pour un appartement, aide à planifier les travaux par étapes.
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